Процедура продажи квартиры, независимо от того, делается это самостоятельно или с участием агентства, практически одинаков в обоих случаях. На рынке недвижимости основная масса — примерно 80 % — так называемых комбинированных (альтернативных) сделок, то есть продаж одной квартиры для покупки другой.
В любую комбинированную сделку включена процедура 'продажа квартиры' с целью получения денег. С чего же начать, если вы решили действовать сами, не прибегая к услугам риэлторов?
Оценка возможностей, консультации
Первое, с чего нужно начинать продажу квартиры, — это хотя бы примерно оценить свою собственность, то есть получить информацию о ее стоимости. Самый простой способ — изучение специализированных изданий по недвижимости. Но имейте в виду, что цены на квартиры, проставленные в них, — не факт, а всего лишь желания продавцов.
Реклама
Другой важный момент — нужно сделать так, чтобы о квартире узнало как можно больше потенциальных покупателей. В Москве существует порядка тысячи мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям. Крупные агентства недвижимости такую информацию не принимают, предпочитая заключать эксклюзивный договор, который предполагает перекладывание всех забот по рекламе, оформлению и сбору пакета необходимых документов на свою фирму.
Еще один способ — подача объявления в специализированные издания с указанием вашего контактного телефона (как правило, домашнего). Здесь есть свои плюсы и минусы. Опубликовывая в объявлении домашний телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или агентством недвижимости. Но нельзя предугадать, насколько тот или иной позвонивший порядочен и каковы его настоящие намерения.
Показ, торг
Начинаются звонки, Вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень осторожно. Вы не знаете людей, приходящих в вашу квартиру, поэтому ценные вещи с видных мест лучше убрать. Но все равно придется показывать все “закоулки” (например, есть ли обои за шкафом). Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует только состояние жилья и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка.
Наконец, человек согласился купить квартиру и готов обсуждать условия ее продажи. Есть специальное выражение — выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, Вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит часто.
Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства недвижимости, то агент попытается решить ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости. Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самостоятельно. Один совет. Если продажа квартиры происходит без участия агентства, продавцам лучше проводить переговоры у себя дома или в офисе, покупателям — у себя. В таких случаях присутствует элемент “своей” территории, где человек чувствует себя уютнее, спокойнее, увереннее.
Договоренность с продавцом (покупателем)
Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому после достижения договоренности продавец должен ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить его квартиру.
Покупателям же мы советуем этот вопрос не ставить, уйти от него, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск понравившуюся квартиру упустить, если продавец найдет более выгодного клиента.
Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель дает какую-то сумму денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как правильно провести эту процедуру, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем? Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы как продавец квартиры подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. С юридической точки зрения это означает “невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере”. Таким образом, опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставит вас в финансовую зависимость.
Для покупателя квартиры кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение — это вывоз из нее вещей и мебели. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.
Проверка, подготовка сделки, сбор документов
После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагают обязанность собрать полный комплект документов. Это означает, что им необходимо пробежать по всем инстанциям и добиться (подчеркиваю, в определенные сроки) получения нужных бумаг. Это довольно сложная задача. После того как все документы будут собраны, нужно обязательно их сверить на предмет соответствия фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. На сегодняшний день существует порядка 22 видов правоустанавливающих документов на квартиру.
Поэтому на данном этапе настоятельно рекомендуется получить юридическую консультацию. Покупатели квартиры смогут понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона. Продавцы будут уверены, что по документам возможно продать квартиру в указанные сроки. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать квартиру нельзя до тех пор, пока не будут утрясены все юридические формальности.
Банк, нотариус, регистрация
Но, предположим, все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Самый распространенный способ — расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем вам очень внимательно подойти к выбору банка. Если покупатель предлагает конкретный банк, мотивируя тем, что он там хранит деньги, а председатель правления его лучший друг, мы рекомендуем на такой вариант не соглашаться. В этой ситуации вполне допустимы всякого рода злоупотребления клиентским положением. Должна быть нейтральная территория, устраивающая обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно оговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.
После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.
Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи
Когда вы наконец получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры. И если вы не договорились о задержке денег до передачи квартиры по акту (документ составляют в простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек о коммунальных платежах), контролировать процесс будет проблематично. Вот в общих чертах основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру. Если вы серьезно подойдете к нашим советам и пожеланиям, внимательно изучите порядок оформления и подготовки соответствующих документов, можете смело приступать к совершению сделки. А если у вас остались вопросы, обращайтесь к риэлторам.